Luật Minh Khuê giải đáp các thắc mắc về mua đất thông qua hình thức vi bằng, công chứng thừa phát lại và những rủi ro pháp lý khi giao dịch dưới hình thức này:
• Tư vấn về mua đất có xác nhận vi bằng có đòi lại được tiền ? / Tư vấn về mua đất có quyền sử dụng chung: Công chứng vi bằng thừa phát lại có giá trị pháp lý không ? / Mua đất có xác nhận của văn phòng thừa phát lại ?
Mua đất vi bằng công chứng có được đền bù khi nhà nước thu hồi không?
Thưa luật sư! Do chỉ có một số tiền nhỏ nên em chỉ thể mua được 1 lô đất nhỏ phân lô và chỉ có vi bằng còn sổ hồng chung thì chủ nhà vẫn giữ. Cho em hỏi sổ hồng chung này có tên của từng hộ không và khi được đền bù giải phóng mặt bằng thì những hộ mua đất có được đền bù không, hay chỉ chủ đất mới được đền bù. Em xin chân thành cảm ơn.
-Ducduy Tran
Trả lời:
Theo như thông tin bạn cung cấp thì khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chỉ được xác nhận lại bằng vi bằng còn sổ hồng thì chủ nhà vẫn giữ.
Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về sở hữu chung theo phần như sau:
1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.
2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp này của bạn, để đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho mình thì bạn có thể yêu cầu chủ đất thực hiện việc tách thửa, đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn. Trong trường hợp lô đất của bạn có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu để tách thửa thì bạn cần thỏa thuận với chủ đất về việc điều chỉnh lại sổ hồng dưới hình thức sở hữu là sở hữu chung theo phần.
Nếu như bạn không được cấp sổ đỏ/sổ hồng riêng cũng như không được đứng tên sở hữu chung theo phần trong sổ cũ của chủ đất thì khi có dự án đền bù giải phóng mặt bằng thì nhà nước sẽ chỉ đền bù cho chủ đất- người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Làm sao để đảm bảo quyền lợi khi mua đất vi bằng công chứng thừa phát lại?
Thưa luật sư! Tôi và 12 người khác mua cùng 1 nhà vi bằng thừa phát lại, có sổ hồng nhưng vẫn còn tên chủ nhà cũ và người chủ đó không chịu công chứng đã bán hết nhà đất cho 13 ngừơi chúng tôi. Vậy chúng tôi có cách nào để đảm bảo tài sản của chúng tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn.
-Thanhthao
Trả lời:
Khoản 3 điều 2 Nghị định 135/2013/NĐ-CP quy định
Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.
Như vậy, vi bằng được coi như là 1 chứng cứ xác nhận sự kiện mua bán, chuyển nhượng giữa chủ nhà và 13 người khác trong đó bao gồm cả bạn, tuy nhiên vi bằng không có giá trị như một hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở. Do đó, nếu chủ nhà không đồng ý làm hợp đồng chuyển nhượng cho 13 người trên cũng như không đồng ý sang tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho mọi người thì trên thực tế, chủ nhà vẫn là chủ sở hữu hợp pháp đối với căn nhà đó. Trong trường hợp này, bạn cùng 12 người còn lại cần yêu cầu chủ nhà thực hiện hợp đồng chuyển nhượng để có thể xin cấp sổ hồng riêng thì mới có thể đảm bảo quyền lợi một cách tốt nhất.
Tư vấn về mua nhà vi bằng ?
luật sư cho tôi hỏi khi mua nhà vi bằng thì có gặp phải những rủi ro gì không và những thông tin cần thiết khi mua nhà vi bằng
-Lực Thế
Trả lời:
Theo quy định tại khoản 8, điều 2 Nghị định số: 135/2013/NĐ/CP về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng của văn phòng Thừa phát lại như sau
1. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự, trừ các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định này; các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
2. Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại”.
Như vậy, hồ sơ vi bằng là một hình thức biên bản do văn phòng thừa phát lại cấp, ghi nhận ngày tháng đó, tại nơi ấy, giữa các bên liên quan có sự việc ấy với những cam kết. Vi bằng không có ý nghĩa xác nhận quyền sỡ hữu hay quyền sử dụng của các bên.
Những rủi ro về mặt pháp lý mà việc mua nhà qua hình thức vi bằng có thể gặp phải: Do không xác định rõ quyền sở hữu nên nếu có tranh chấp xảy ra bạn sẽ không có giấy tờ chứng minh quyền sỡ hữu của bạn đối với căn nhà mà bạn đã mua, khi xảy ra tranh chấp rất có khả năng bên kia sẽ lấy lại được căn nhà.
Tư vấn làm giấy cam kết?
Chào luật sư Tôi có mua mảnh đất sổ chung công chứng vi bằng, hiện tại tôi muốn sau này nếu tôi bán miếng đất này thì người đứng tên trên sổ phải ra ký tên giùm tôi. Vậy xin luật sư cho tôi hỏi thăm cách tạo một văn bản cam kết sẽ đứng ra ký tên của người chủ miếng đất được không ạ. Vì là lần đầu mua đất nên nhờ luật sư tư vấn cho .Trân trọng cảm ơn.
–
Trả lời:
Theo quy định của pháp luật thì vi bằng không xác định rõ quyền sở hữu đối với mảnh đất đã được chuyển nhượng mà chỉ ghi nhận lại giao dịch chuyển nhượng đã được thực hiện. Do đó, nếu lập ra một bản cam kết yêu cầu chủ đất sẽ ký tên trong giao dịch chuyển nhượng sau này cũng không thể đảm bảo được quyền lợi cho gia đình bạn.
Trong trường hợp này bạn có thể yêu cầu chủ đất thực hiện tách thửa sau đó cùng ra văn phòng công chứng hoặc ủy ban để công chứng một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng đối với mảnh đất của gia đình bạn. Nếu không đủ điều kiện tách thửa thì bạn có thể thỏa thuận yêu cầu chủ đất điều chỉnh hình thức sở hữu thành sở hữu chung theo phần trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đó, bạn hoàn toàn có thể tự do thực hiện các giao dịch chuyển nhượng mà không cần sự đồng ý của chủ đất hiện tại.
Mua đất vi bằng có rủi ro không ?
Kính gửi: Luật Sư, tôi dự định mua 1 miếng đất diện tích 10x15m, miếng đất này thuộc mảnh đã có sổ ở Ấp 4, xã Xuân Thới Thượng, huyện Hóc Môn. Ông chủ đất đã bán miếng này cho ông A, bây giờ ông A bán lại cho tôi. Khi tôi mua ông chủ đất sẽ đứng ra làm thủ tục bán bằng cách lập vi bằng do Thừa Phát Lại xác nhận. (Ghi chú: khu vực này đã có dân ở nhiều, kế miếng đất tôi muốn mua đã có nhà xây 2 tấm và có sổ hồng, mặt tiền đường miếng đất này đã tráng nhựa 6m và có cống thoát nước) 1/ Như vậy sau khi mua xong tôi có được tách sổ riêng hay không, và có được chuyển lên thổ cư để xây nhà được hay không? 2/ Với việc mua giấy lập Vi bằng như thế có rủi ro gì hay không? 3/ Khu vực này có bị “dính” quy hoạch hay không? vì tôi sợ mua xong dính quy hoạch. Rất mong Luật sư tư vấn giúp. Trân trọng cám ơn.
-Do Minh Chuan
Trả lời:
– Đầu tiên, đối với việc tách sổ riêng: Theo như thông tin bạn cung cấp thì bạn mua 1 miếng đất có diện tích 150m2. Theo quyết định 33/2014/QĐ-UBND về diện tích tối thiểu để tách thửa tại thành phố Hồ Chí Minh tại Hóc Môn được quy định như sau:
Khu vực Đất ở
Đất ở chưa có nhà (m2) Đất có nhà hiện hữu (m2)
Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện. 120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét. 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.
Như vậy, mảnh đất với diện tích như trên đủ điều kiện để tách thửa, sau khi được tách thửa và có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn hoàn toàn có thể làm sổ đỏ đứng tên mình.
– Đối với trường hợp mua đất thông qua hình thức vi bằng thì tính đến hiện tại vẫn còn tồn tại rất nhiều rủi ro do không xác định rõ quyền sở hữu trong vi bằng, nếu xảy ra tranh chấp bạn vẫn có thể bị mất đất.
– Về quy hoạch sử dụng đất:
Điều 37 Luật đất đai 2013 quy định: Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1. Kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm.
2. Kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kỳ kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, đất an ninh là 05 năm. Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm
Như vậy, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ được thành lập theo một thời gian nhất định, đặc biệt các kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hằng năm, do đó rất khó để xác định mảnh đất bạn dự định mua có nằm trong quy hoạch hay kế hoạch sử dụng đất hay không. Tuy nhiên, khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì việc này sẽ được thông báo và lấy ý kiến trước khi thực hiện vậy nên bạn sẽ có thể biết trước được quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với mảnh đất này.
Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực mua bán đất đai, nhà ở hãy gọi ngay:1900 6162(nhấn máy lẻ phím 5) để được luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.